Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.
Artículo 56 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. · BOE-A-2003-7253
Redacción vigente según el texto consolidado del BOE, en vigor desde el 2025-08-12.
Texto consolidado
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas:
1.º) Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
2.º) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho.
Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.
Consideraciones para el cálculo del usufructo:
a) usufructo constituido a favor de una sola persona:
a.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario
a.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario.
b) usufructo constituido a favor de más de una persona:
b.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.
b.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.
c) las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguientes:
A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza:
A.a Renta temporal:
Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t.
i: tipo de interés según el art. 32 de esta Orden.
tp2: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t años más.
x: edad del usufructuario en el momento del cálculo.
n: temporalidad no transcurrida del usufructo.
A.b Renta vitalicia:
w: edad límite de la tabla de mortalidad utilizada.
B. Valor actual actuarial de una renta para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios esté formado por dos cabezas:
B.a Extinción al primer fallecimiento:
Renta temporal:
tpxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza(y) estén vivas las dos dentro de t años.
tpxy = tpx • tpy
Renta vitalicia:
t pxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estén vivas dentro de t años.
t pxy = tpx • tpy
B.b Extinción al segundo (último fallecimiento):
Renta temporal:
t pxy = t probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza(y), o las dos estén vivas dentro de t años.
t pxy = tpx + tpy – t pxy
Renta vitalicia:
d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 133.1.a), b), c), e), y último inciso del Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen.
3.º) El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasación del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en el párrafo anterior.
4.º) El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.
Téngase en cuenta que la actualización de la letra d), establecida por el art. único.13 de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio. Ref. BOE-A-2025-11815, entra en vigor el 12 de agosto de 2025, según determina su disposición final 2.
Redacción anterior:
"d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso, del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen."
Redacciones de este artículo
Este precepto ha tenido 3 redacciones. La redacción vigente la dio BOE-A-2025-11815.